Måske har du fundet det perfekte hus eller den perfekte lejlighed, hvor du kan se dig selv og familien trives og bo – desværre kan boligen kun blive din på lånt tid, da den lejes ud som et tidsbegrænset lejemål.
Du behøver ikke straks afskrive drømmeboligen. Et tidsbegrænset lejemål kan have mange fordele: Du kan f.eks. se et område an, leje en bolig med flere værelser, hvis der er brug for ekstra plads i en periode, eller forhøre dig, om der er mulighed for at få en lejeperiode med en ekstra lang løbetid.
Nedenfor kan du blive meget klogere på, hvad et tidsbegrænset lejemål er for en størrelse.
Hvad er tidsbegrænsede lejeaftaler?
Et tidsbegrænset lejemål er et lejemål, hvor der er lavet en skriftlig lejeaftale om, at lejeperioden ophører på en bestemt dato. Det kan typisk være efter et halvt, et eller to år, men i realiteten er der ikke sat nogen øvre grænse for, hvor lang en sådan lejeperiode må være.
Perioden kan være på tre måneder eller tre år. Det er helt ligegyldigt, så længe der foreligger en saglig begrundelse for, at netop den længde er valgt.
Tidligere gik der myter om, at bare lejeperioden var på under to år, så måtte udlejere frit leje ud med tidsbegrænsning. Det er ikke korrekt. Det, der lægges vægt på, er ikke, hvor længe lejemålet skal lejes ud – men hvorfor.
Hvad siger Lejeloven om tidsbestemte lejeaftaler?
Lejeloven fastsætter som hovedregel, at alle lejeaftaler som udgangspunkt er tidsubegrænsede. En udlejer kan dog undtagelsesvis tidsbestemme en aftale om leje eller fremleje af et lejemål, når der foreligger en gyldig begrundelse for at vælge at sætte en tidsbegrænsning på lejemålet.
Hvornår må et lejeforhold tidsbegrænses?
Der er som sagt krav om, at der skal være en rimelig begrundelse for, at Lejelovens almindelige regler om, at lejekontrakter skal være tidsubegrænsede, skal kunne tilsidesættes.
Som oftest accepteres følgende begrundelser:
- Udstationering – udlejer er bortrejst i en periode i forbindelse med arbejde, militærtjeneste eller studier.
- Sygdom – akut sygdom hos udlejer selv eller nærtstående familiemedlemmer.
- Egen beboelse – hvis udlejer selv vil bo i lejemålet på et senere tidspunkt.
- Slag af bolig – hvis boligen skal sælges, men et salg nu vil medføre et betydeligt tab.
- Nedrivning
- Ombygning – Så omfattende, at lejer må flytte ud imens.
- Privat bolig til almen bolig
- Øvrig – Hvis ejerforening eller andelsboligforening stiller krav om tidsbegrænset udlejning.
Hvis en lejer ikke mener, at der er rimelig grund til, at en given lejeaftale skal gøres tidsbegrænset, kan lejerens indsigelse behandles ved Boligretten, som så vurderer om udlejers krav om tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet.
Hvornår er et krav om tidsbegrænsning ugyldigt?
Som nævnt ovenfor skal udlejer have nogle konkrete årsager til, at et lejemål skal lejes ud på en tidsbegrænset lejekontrakt. En sådan aftale vil altså være ugyldig, når udlejer:
- Ikke dokumenterer årsagen til tidsbegrænsningen
- Mangler en reel årsag til begrænsningen
- Ønsker at se lejer an først
- Bruger det som en mulighed for at kunne komme af med en lejer igen
- Vil have lejemålet i baghånden – hvis f.eks. samlivet med en ny partner ikke fungerer
- Vil beholde ejendommen som et spekulationsobjekt
Hvordan ser en tidsbegrænset lejekontrakt ud?
En lejekontrakt med tidsbegrænsning ligner en almindelig lejekontrakt. Eneste forskel er under § 11- Særlige vilkår. Her angives:
- Lejeperiodens længde
- Begrundelse for den tidsbegrænsede lejeperiode
- Uopsigelighed eller mulighed for opsigelse fra lejers side
Betingelser for opsigelse af lejemål
En tidsbegrænset lejeaftale behøver ikke at opsiges. Aftalen ophører automatisk, når den periode, der er nævnt i lejekontrakten, slutter.
Som hovedregel kan lejemålet hverken opsiges af lejer eller udlejer inden den aftalte slutdato. Hvis både lejer og udlejer er enige om at ophæve lejeperioden før tid, kan det være muligt. Her er det dog vigtigt, at der i lejekontrakten ikke er lavet en aftale om uopsigelighed. Er der en sådan aftale, vil den være gældende for begge parter.
Ønsker lejer, udlejer eller begge, at det skal være muligt at bringe lejemålet til ophør, før lejemålets udløb, er det en god idé at aftale det på forhånd og skrive det ind i lejekontraktens § 11 – under særlige vilkår Så står det sort på hvidt, at det er muligt for lejer at opsige lejemålet inden udløbet af lejeperioden.
Misligholdelse og for sent betalt husleje
Hvis en af parterne i lejemålet, det være sig udlejer eller lejer, misligholder lejeaftalen, kan et tidsbegrænset lejemål dog opsiges. Misligholdelse kan være, hvis udlejer ikke overholder sine forpligtelser, sådan som de er nedfældet i lejekontrakten – eller hvis lejer undlader at betale husleje eller indbetaler huslejen for sent. Det kan også anses for misligholdelse, hvis lejer ikke overholder den husorden, der er.
Kan en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges?
Er både lejer og udlejer enige om en forlængelse, kan en tidsbegrænset lejeperiode forlænges. Det gælder dog stadig, at der skal være er en saglig begrundelse for, at lejemålet skal lejes ud med en tidsbegrænsning. I modsat fald vil aftalen være ugyldig og vil kunne blive anset for en aftale om et lejeforhold uden tidsbegrænsning.
Gyldige grunde for en forlængelse kan f.eks. være, hvis planer om ombygning af lejemålet trækker ud, hvis udlejer skal være bortrejst længere end planlagt – eller forlænger studieophold eller arbejdsforhold i udlandet.
Ændringer i boligmarkedet kan også gøre, at det vil være en gyldig grund til en forlængelse, hvis et salg her og nu vil medføre betydelige tab.
Fraflytning – tidsbegrænsede lejemål
Lejer skal være ude af lejemålet til den aftalte tid. Lejeperioden ophører på den dag, der er sat som slutdato i kontrakten. I forbindelse med fraflytning skal der laves et flyttesyn – og hvis det er aftalt i lejekontrakten, at lejemålet skal være nymalet eller lignende, skal dette være sket inden fraflytning.
Det kan være en god idé for både lejer og udlejer at mødes i god tid, inden lejeperiodens ophør. Her kan I se på lejemålets stand sammen og evt. indflytningsrapporten, der blev lavet ved lejemålets indgåelse.
Er der fejl og mangler, som lejer skal betale for, trækkes udgiften til istandsættelse fra det indbetalte depositum: Husk også, at der ved fraflytning skal aflæses både målere for vand, varme og el.