Lånemuligheder

Som andelsboligforening har man i dag mange valgmuligheder, når det gælder finansieringen af moderniserings- og opretningsarbejder på ejendommen.

Den offentlige støtte, som man eventuelt kan opnå efter en af støtteordningerne, beregnes uafhængigt af, hvordan man som ejer vælger at finansiere byggeudgifterne. 

Det betyder, at man kan vælge finansiering ud fra foreningens egne ønsker og behov, f.eks. med hensyn til likviditet, risikovillighed, rente­forventninger, konverteringsmuligheder osv. 

I ejendommen vil der ofte være foranstående lån, som f.eks. kan være optaget ved køb af ejendommen, tidligere moderniseringer eller andet. Ved finansiering af moderniseringsarbejder, er det en god idé at anlægge en totalbetragtning og se på hele ejendom­mens belåning. Der kan ofte være en driftsmæssig gevinst ved at omlægge eksisterende lån samtidig med optagelse af nyt.

Ofte vil der være brug for en midlertidig finansiering af byggeud­gifterne i byggeperioden. Den midlertidige finansiering kan for eksempel ske med byggelån, med forhåndslån eller med egenfinansie­ring. 

Den endelige finansiering af byggeudgifterne vil oftest ske med realkreditlån. I dag er der mange typer af realkreditlån at vælge mel­lem. Lån fra GI (Grundejernes investeringsfond) kan også være en mulighed. 

I alle tilfælde er det meget vigtigt at undersøge lånemulighederne grundigt så tidligt som muligt. Indhent flere forskellige lånetil­bud og søg professionel rådgivning hos f.eks. bygherrerådgiver, advokat eller revisor. 

Forskellige lånemuligheder er:
  • Realkreditlån
  • Låneformer
  • Kommunegaranti
  • Omprioritering

Om realkreditlån

Realkreditlån ydes af realkreditinstitutter med pant i fast ejen­dom. Realkreditlignende lån er tilsvarende lån ydet af et pengein­stitut. 

I beboelsesejendomme skal lånet have pant inden for 80% af ejen­dommens værdi. 

Realkreditlån fås i mange forskellige varianter: fastforrentede lån, rentetilpasningslån i forskellige modeller, stående lån etc. Foruden valg af lånetype skal der også tages stilling til løbeti­den. 

De mange valgmuligheder giver mulighed for, at man løbende kan  sammensætte sin finansiering, så den passer til de behov og ønsker man har såvel på kort som på langt sigt.

Låneformer

Kontantlån er et fastforrentet lån, hvor man får udbetalt et af­talt kontantbeløb, og man betaler samme ydelse i hele lånets løbe­tid. Kurstabet indregnes i renten, og denne er fuldt fradragsbe­rettiget. 

Obligationslån er også et fastforrentet lån, men her får man en forud aftalt obligationsmængde stillet til rådighed. Nettoydelsen efter skat er lidt højere, men til gengæld er der ikke nogen skat­temæssige konsekvenser af en eventuel førtidsindfrielse.

Rentetilpasningslån (også kaldet flexlån) har normalt en lavere rente end de fastforrentede lån. Til gengæld kan renten og dermed også ydelsen ændre sig. Rentetilpasningslån fås med rentetilpas­ning med 1, 2, 3, 4 eller 5 års mellemrum. 

Rentetilpasningslån fås i en variant, hvor ydelsen holdes fast selv om renten ændrer sig, men til gengæld reguleres løbetiden. 

Rentetilpasningslån kan også fås i Euro. Et lån i Euro er normalt lidt billigere end et tilsvarende lån i Euro, men til gengæld på­tager man sig en begrænset kursrisiko. 

Stående lån er et obligationslån, som er afdragsfrit indtil udlø­bet senest efter 10 år. Ydelsen er derfor lavere end på nogen af de andre lånetyper. Renten er fast, og lånet kan ikke konverteres i den aftalte løbetid. 

Afdragsfri lån er fastforrentede lån eller rentetilpasningslån, som er afdragsfri i op til 10 år. Herefter er ydelsen højere i resten af løbetiden, således at lånet afdrages over den samme samlede periode som et almindeligt lån.

Kommunegaranti

Der er mulighed for at opnå kommunegaranti til realkreditlån og realkreditlignende lån til bygningsfornyelse efter lov om byfornyelse og udvikling af byer fra 2004. 

Til arbejder omfattet af den tidligere lov om byfornyelse fra 1997 er der mulighed for at opnå kommunegaranti til realkreditlån og realkreditlignende lån til bygningsfornyelse efter den tidligere byfornyelseslov (lov om byfornyelse fra 1997), når dette er nødven­digt for at opnå finansieringen. Kommunen er dog ikke forpligtet til at yde garantien. 

Garantien kan ydes til den del af lånet, som ligger ud over låne­grænsen på 80% i boligdelen og 60% i erhvervsdelen af en ejendom. 

Til aftalt boligforbedring efter den tidligere byfornyelseslov kan der ydes statsgaranti til en del af udgifterne.

Omprioritering

Overvejelse om omprioritering af lån bør være et led i den løbende gældspleje i ejendommen. 

Det er svært at sige noget generelt om, hvornår omprioritering kan betale sig, men realkreditinstitutterne foretager gerne de nødven­dige beregninger og rådgiver om mulighederne. 

Udbetaling af forbedringstilskud til ejendommen eller huslejetil­skud til aftalt boligforbedring påvirkes ikke af, at lånet konver­teres. Økonomistyrelsen skal have besked om omprioriteringen 

Omprioritering af ældre lån til bygningsfornyelse

Hvis der i ejendommen er lån med ydelsesstøtte til bygningsforny­elsesarbejder, som er optaget i henhold til  byfornyelseslovgiv­ningen fra før 2001, så gælder der særlige regler. 

Ejeren må ikke opnå et kontantprovenu ved renoveringen, og gevin­sten ved omprioriteringen skal delvis bruges til at nedbringe den offentlige ydelsesstøtte. 

Skattepligtige ejere beholder 30% af ydelsesnedsættelsen, mens 70% bruges til at nedsætte ydelsesstøtten. 

Ikke-skattepligtige ejere beholder 10% af ydelsesnedsættelsen, mens 90% bruges til at nedsætte ydelsesstøtten.

I begge tilfælde får ejeren dog lov at beholde hele ydelsesnedsæt­telsen i det første år.